서울 전역이 규제지역으로 묶였습니다. 수도권 주요 지역도 토지거래허가제로 지정되었죠. 집값이 요동치는 이 시점, ‘내가 집을 사도 되는지’, ‘지금이 타이밍인지’ 고민하고 있다면, 지금 이 글이 결정적인 힌트를 줄 수 있습니다.
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10.15 부동산 대책의 핵심, 지금 바로 확인해보세요.
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| 10·15 부동산대책 토지거래허가제 실거주, 전세, 지정, 갭투자, 서울 전역 지역 |
토지거래허가제 전면 확대
이번 10.15 부동산 대책의 핵심은 서울 전역과 경기도 주요 지역을 ‘토지거래허가구역’으로 확대 지정한 것입니다. 서울 25개구 전체와 경기 12개 도시가 규제 대상에 포함되며, 주택 매입 시 사전 허가와 실거주 의무가 부과됩니다.
이로 인해 갭투자(전세 끼고 매입)는 사실상 불가능해졌고, 2년간 실거주하지 않으면 거래 자체가 무효 처리됩니다.
📌 지정 지역: 서울 25개 전역, 과천, 성남, 수원, 광명, 안양, 용인, 하남, 의왕 등
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대출 규제 및 세제 강화
이번 대책은 토지거래허가제뿐 아니라 금융 및 세제 측면에서도 강력한 규제를 포함하고 있습니다. 주택가격 구간에 따른 주담대 한도 제한이 강화되고, DSR(총부채원리금상환비율)에 전세대출까지 포함되어 실수요자도 대출이 어렵게 되었습니다.
더불어 다주택자에 대한 양도세 중과는 유예되었지만, 비과세 요건은 ‘보유 2년 + 거주 2년’으로 바뀌었습니다. 취득세는 2주택 8%, 3주택 12%로 강화된 상태입니다.
| 항목 | 변경 내용 | 영향 |
|---|---|---|
| 주담대 한도 | 15억~25억 → 4억, 25억 초과 → 2억 | 현금 부자만 가능 |
| DSR 기준 | 전세대출 포함 | 무주택자도 대출 제한 |
| 세제 | 보유세 강화 예고 | 다주택자 부담 ↑ |
실거주 중심 부동산 구조 전환
토지거래허가제는 단순 규제가 아니라 부동산 시장 구조 자체를 실거주 중심으로 바꾸기 위한 정책입니다. 정부는 실수요자에게는 혜택을, 투기 목적 거래에는 제동을 걸겠다는 의지를 보이고 있습니다.
허가를 받기 위해서는 ‘자금조달계획서’, ‘실거주 계획서’ 등을 제출해야 하며, 허가 이후에는 반드시 2년 이상 거주해야 합니다. 위반 시 과태료는 물론, 계약 무효 처분까지 받을 수 있습니다.
전문가 반응과 시장 영향
시장은 당일 ‘급매 가능’ 매물이 등장하며 혼란을 겪었습니다. 막차 갭투자, 거래 절벽, 전세 시장 위축 등 예상 부작용도 감지되고 있습니다. 실제로 일부 지역은 규제 발표 하루 만에 매물이 급감하며 관망세로 전환되었습니다.
전문가들은 거래량 급감과 매수심리 위축을 우려하면서도, 실수요 중심의 재편에는 긍정적 신호라고 분석합니다.
Q&A
Q1. 토지거래허가제는 어떤 지역에 적용되나요?
서울 전역과 경기 주요 12개 도시로 확대 적용되며, 지정 시 해당 지역의 모든 주택과 토지 거래가 허가제로 전환됩니다.
Q2. 실거주 의무는 정확히 어떤 내용인가요?
허가받은 날로부터 2년 이상 실제 거주해야 하며, 이를 증명하지 못하면 과태료 또는 계약 무효 처리됩니다.
Q3. 대출 규제는 누구에게 영향을 미치나요?
무주택자, 1주택자 모두 영향을 받습니다. 특히 DSR에 전세대출이 포함되어 자금 여력이 부족한 실수요자도 대출이 제한됩니다.
Q4. 갭투자는 완전히 막히는 건가요?
사실상 불가능해집니다. 실거주 목적이 아닌 경우 허가 자체가 거절되며, 임대 목적의 거래는 금지됩니다.
Q5. 이 정책은 언제부터 적용되나요?
2025년 10월 20일부터 시행됩니다. 일부 세제 및 대출 규제는 이미 적용 중이거나 순차 적용 예정입니다.
결론 및 정리
10.15 부동산대책은 단기 처방이 아닌, 장기적으로 시장 체질을 바꾸려는 ‘리셋 정책’입니다. 실거주자는 명확한 기회가 될 수 있으며, 투자자는 전략 수정이 필수입니다.
급변하는 시장 상황 속에서 정책의 본질을 이해하고, 허가 조건과 규제 범위를 정확히 파악하는 것이 불확실성을 줄이는 첫 걸음입니다. 지금부터 준비해야 다음 기회를 잡을 수 있습니다.
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